导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(l上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？iàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(y上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？ì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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