OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩上尉是什么级别，上尉是连长还是营长(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de上尉是什么级别，上尉是连长还是营长)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zh上尉是什么级别，上尉是连长还是营长āng)江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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